Une fois qu'une sélection de commodité a été faite en fonction du coût, de la surface et de l'emplacement, il y a deux types de commentaires à faire pendant le processus d' achat d'une maison . Le premier est cognitif: il faut évaluer la surface, la correspondance de la valeur estimée dans l'offre, la fiabilité des vendeurs et / ou la confiance dans l'agence intermédiaire. Le deuxième est le diagnostic : ce serait le meilleur moment pour contacter un technicien professionnel expérimenté et de confiance. Car une fois que vous avez acheté la maison, s'il y a des problèmes importants, il est plus difficile de les résoudre - et encore plus cher!
1. Connaître la zone en profondeur
Renseignez-vous auprès de votre quartier, de vos amis ou de la population locale. Vérifier la présence de services (transports en commun, écoles, espaces verts, commerces de quartier, établissements de santé, etc.), comprendre les éventuelles difficultés d'accès, comment accéder aux lieux, la facilité de stationnement pour vos véhicules et invités, pour savoir si elle tombe dans une zone à trafic restreint, si elle est à proximité de routes principales, et ainsi de suite.
A travers un technicien de confiance, apprenez s'il s'inscrit dans le périmètre urbain (possibilité de construire un garage), s'il s'agit d'un quartier historique (besoin de permis d'accès), urbain ou suburbain (manque probable de services). Ou vallonné, contreforts, paysager, agricole ou autre.
La valorisation marchande de la «zone» ne correspond pas toujours à la position urbaine. Par exemple, il y a des villes où la valeur des zones périphériques est plus élevée (front de mer, quartiers résidentiels prestigieux, etc.), par rapport aux zones centrales abandonnées ou dégradées ou autrement difficiles d'accès. Enfin, évaluez le niveau de sécurité perçu dans les environs et comment intervenir si nécessaire. Il peut être résolu avec une simple porte blindée (garantie), avec des grilles plus ou moins «artistiques» sur les fenêtres, ou avec un bon système d'alarme, peut-être avec une vidéosurveillance domotique à distance. Dans ce cas, cependant, un système silencieux est recommandé, car il est bien connu que lorsque les alarmes se déclenchent, seuls les malédictions sont reçues, tout en ayant la garantie d'une intervention immédiate et rapide peut souvent résoudre des problèmes dangereux.
2. Obtenez un plan d'étage mis à jour
Dès la prise en main du plan, il est conseillé de l'examiner avec un technicien pour vérifier les dimensions, la correspondance des surfaces déclarées, l'urbanisme et la conformité du bâtiment. Ensuite, il faut vérifier la faisabilité des interventions souhaitées ou nécessaires, cependant à prévoir. Les structures, les servitudes, le positionnement des drains, les relations de voisinage, les contraintes urbaines et paysagères sont déterminants. En fait, il arrive parfois que vous deviez renoncer à des modifications essentielles en raison de non-contrôles antérieurs.
3. Vérifiez la faisabilité de vos idées
Analysez certaines propositions de projets de modification et appréciez leur efficacité. Il n'est pas toujours possible de faire tout ce que vous voulez, il y a souvent des difficultés techniques (coûts imprévus) ou bureaucratiques (réglementation entravée). Parfois, il est tout simplement impossible de faire ce qui est jugé nécessaire et vous vous retrouvez donc déçu, trompé sinon trompé! Il est donc évident que la confiance dans le professionnel doit être totale. Il est important d'évaluer la structure, son type et, si vous êtes dans une zone à haut risque sismique, une évaluation générale est recommandée dans les bureaux de génie civil. Si l'appartement est dans une copropriété, il n'est pas possible de savoir avec une certitude absolue si des interventions structurelles ont été faites dans les unités situées au-dessus ou en dessous et avec quelle attention, mais un contrôle, peut-être superficiel, vaut toujours mieux que rien!
4. Assurez-vous que toutes les certifications obligatoires sont disponibles
De l'habitabilité, aujourd'hui utilisabilité, aux déclarations de conformité des systèmes, en passant par le fameux APE (acronyme de Certification of Energy Performance). Si l'unité immobilière a une classification inférieure à la classe C (D, E, F ou G) et que l'appartement a été construit ou rénové avant 2010, c'est tout à fait normal. Évidemment, il faudra prévoir des interventions de réaménagement bien faites afin qu'en plus de la valeur théorique, l'amélioration de la classe conduise à des bénéfices tangibles et des économies d'énergie. Si, en revanche, la classe est d'un niveau élevé (classe C, B ou même A), il conviendrait de déléguer un technicien expert, afin de vérifier la correspondance. Il arrive, surtout sur le «neuf», que les constructeurs lésinent sur les matériaux, mais encore plus sur leur installation correcte…. alors, cependant, la certification est toujours excellente.
5. Vérifier le confort acoustique
Si l'unité est dérivée d'un fractionnement après 1997, faites vérifier les exigences acoustiques passives avec une instrumentation appropriée. Depuis quelque temps déjà, de fortes dévaluations sont reconnues par les tribunaux, en l'absence de respect des exigences légales. La même chose se produira probablement bientôt également pour les certifications énergétiques.
6. Vérifier la présence de garage / espace de stationnement
Dans le cas où la propriété est au centre et ne dispose pas de garage ou de place attenant, vérifiez si, conformément à la réglementation locale en matière de construction, une place de parking a été trouvée dans un rayon de 500 m, au moment de la construction du logement. Dans ce cas, demandez le siège combiné sans autres charges. Parfois, il peut arriver que le parking soit attenant, pour obtenir le permis de construire, puis l'espace de stationnement est vendu séparément à des fins de profit évidentes.
7. Examiner les volumes existants (ou possibles)
Lorsque le bien est isolé, s'il est ancien, vérifiez toute possibilité de modification, d'extension et / ou de rénovation en fonction des outils de planification locaux. Si, en revanche, il est récent ou nouveau, évaluez son aspect extérieur, la fluidité des formes et surtout, si suite à une observation attentive, il y a des incohérences visuelles, demandez une justification convaincante. Dans certains cas, les garages sont vendus comme appendices habitables, il en est de même pour les greniers ou sous-sols praticables mais inhabitables, les salles de bains en sous-sols ou greniers, les locaux techniques ou les porches fermés par des fenêtres ou autres.
Il n'est pas difficile de trouver, pour des valeurs excessives, des surfaces qui ne sont pas régulièrement habitables. Par exemple, il est bon de savoir qu'en cas d'évaluation d'une hypothèque éventuelle , le grenier est évalué à max. 60% de la valeur des surfaces habitables; et dans tous les cas, la hauteur des surfaces habitables, sauf si vous êtes dans une ville de haute montagne, ne doit pas, selon la loi, être inférieure à 2,70 m. Alors que les salles de bains, les kitchenettes et les couloirs doivent avoir une hauteur minimale de 2,40 m. Cela est vrai dans tous les cas. Maisons anciennes, neuves, rénovées, en copropriété ou isolées.
