Avec l'achat d'une maison à des particuliers, les frais d'agence sont économisés. Mais il faut faire attention.
Ceux qui achètent une maison peuvent choisir de contacter une agence immobilière ou opter pour l'
achat de la maison à des particuliers . Les règles à suivre, dans ce cas, sont importantes car les risques de l'achat ne doivent pas être sous-estimés si le
vendeur est un particulier .
Si vous achetez une maison sans intermédiaires, vous devrez garder à l'esprit certains aspects fondamentaux qui vous permettront d'éviter les erreurs et les problèmes futurs. Voici les 5
règles pour un achat sécurisé:
- Rassemblez autant d'informations que possible avant de voir la maison
- Vérifiez soigneusement la maison lors de la visite
- Évaluer les coûts de rénovation
- Demandez les documents de la maison
- Négocier sur le prix
Pour acheter une maison à des particuliers vous devrez donc négocier en personne mais vous éviterez de payer des commissions d'agence, qui sont généralement comprises entre 2% et 5% de la valeur du bien.
Avec la diffusion d'Internet et l'émergence de sites dédiés aux annonces immobilières, la recherche d'un logement est devenue plus facile et plus rapide, même si elle n'est pas sans risques. Beaucoup de patience et une bonne dose de prudence sont donc les ingrédients fondamentaux pour faire le bon achat. Mais tout d'abord, voyons les informations à demander au propriétaire avant la visite.
Questions à poser avant de visiter une maison
Avant de voir la maison qui vous intéresse, vous devrez poser une série de questions au téléphone pour comprendre si la propriété est en ordre ou présente des écarts.
Lorsque vous contactez le vendeur pour la première fois, vous devez d'abord demander si le
bien est conforme au cadastre : cela signifie que le plan d'étage inscrit au
cadastre doit être identique à la disposition actuelle de la maison.
Si la propriété n'est pas conforme au registre foncier, vous ne pourrez pas demander une hypothèque et vous ne trouverez pas de notaire qui acceptera de faire un acte pour vous.
L'écart peut être réparable ou incurable. Dans le premier cas, le décalage résulte d'une simple redistribution des espaces internes (par exemple, une pièce agrandie): la situation peut être régularisée avec une Scia in Sanatoria réalisée par un géomètre en payant une petite charge à la commune du propriété, une charge qui sera payée par le vendeur. L'arpenteur dessinera un nouveau plan d'étage et le déposera dans le registre foncier en apportant le changement à la recherche de propriété.
L'écart incurable est au contraire un véritable abus et ne peut être régularisé. Les propriétés de ce type doivent être évitées.
Une autre information importante concerne l'
origine du bien : vous devrez vous demander si le propriétaire actuel a acheté le bien lors d'une vente ou s'il découle d'une succession, si cela a déjà été payé et si la situation est régulière.
Le cas du don est plus complexe, car si vous demandez une hypothèque souvent les banques refusent de le fournir, c'est parce qu'un éventuel héritier dans les vingt ans suivant le don pourrait revendiquer des droits sur le bien donné.
Il est également important de vérifier que le bien est effectivement la
pleine propriété et qu'il n'y a pas de droit de surface ou qu'une vente sur le marché libre doit être effectuée, dont les frais sont à la charge du vendeur mais qui pourraient allonger considérablement la durée de l'acte. .
Une fois que vous posez les bonnes questions, vous aurez toutes les informations pour procéder et vous pourrez
prendre rendez-vous pour voir la maison.
Ce qu'il faut vérifier lors de la visite
Lorsque vous visiterez la maison, vous devrez faire attention à de nombreux aspects et vous faire une idée non seulement de la maison, mais aussi du bâtiment, du quartier dans lequel elle se trouve et du quartier.
Les aspects à évaluer relatifs à la propriété comprennent le
système électrique (qui doit respecter ou avoir au moins les boîtes en carton ondulé), les
sols (vérifier leur qualité et qu'il n'y a pas de pentes) et la présence de moisissure aux coins du plafonds ou fuites d'eau dans les murs (la présence d'humidité pose de nombreux problèmes).
Vérifiez la
luminosité des pièces et, si possible, visitez la maison à différents moments de la journée. Vous devrez évaluer soigneusement l'exposition de la propriété afin d'être sûr d'avoir la meilleure lumière pendant les heures où vous êtes à la maison.
Vérifiez les
luminaires , s'ils doivent être refaits, vous devrez tenir compte du coût, qui dans tous les cas peut être déduit jusqu'à 60% avec les règles en vigueur.
Vérifiez l'installation de chauffage ou la
chaudière si le chauffage est autonome: est-il neuf ou doit-il être changé?
Tenez compte du
bruit et s'il y a des rues animées à proximité: surtout si vous êtes dans les étages inférieurs, vous entendrez plus facilement les bruits provenant de la rue.
Vérifiez l'
état actuel du bâtiment : la façade présente-t-elle des fissures visibles ou des rénovations ont-elles été effectuées? Des rénovations sont-elles nécessaires?
Considérez les
coûts de rénovation de la propriété ou du bâtiment: ceux-ci affecteront considérablement le prix d'achat de la maison.
Documents à demander au propriétaire
Si la maison a réussi la visite avec brio, vous pouvez passer à l'étape suivante et demander au vendeur privé la documentation de la propriété que vous devrez analyser attentivement pour vérifier que tout est en ordre.
Lors de l'achat d'une maison à un particulier, les
documents à demander comprennent:
- Plan d'étage et cadastre de la propriété
- Acte de provenance du bien
- Utilisabilité / Habitabilité (sans engagement à des fins d'achat)
- Prospectus des versements de copropriété
- Dernières réunions et résolutions de la copropriété
Le plan d'étage est déposé au cadastre tandis que l'arpentage montre les
identifiants cadastraux de la propriété ou de la feuille, de la particule et du subalterne.
Vous pouvez facilement vérifier si les documents fournis par le propriétaire sont à jour en réalisant un
levé cadastral en ligne .
L'acte de provenance du bien vous permettra de savoir si le propriétaire actuel est entré en possession du bien à la suite de la vente, succession, donation ou cession d'une institution.
Les documents de la maison vous permettent également de savoir si le bien a
un droit de surface et s'il peut être vendu au prix du marché libre ou s'il est nécessaire d'affranchir pour le revendre.
Combien négocier sur le prix
Avec la crise économique qui a affecté le secteur immobilier ces dernières années, négocier sur le prix lors de l'achat d'une maison est désormais une pratique établie.
En général, les
prix des maisons continuent de baisser et nous aurons cette tendance jusqu'en 2020 selon ce que les experts du secteur nous disent.
Le prix de base de la négociation
peut facilement
baisser de 10% jusqu'à 13-15% pour les propriétés qui sont sur le marché depuis de nombreux mois.
Cependant, les banques sont de moins en moins enclines à octroyer une hypothèque, en fait elles n'accordent plus d'hypothèques à 100%, et les résolutions des prêts ont lieu au siège des banques. C'est pourquoi obtenir un prêt hypothécaire devient de plus en plus difficile.
Cependant, sachez qu'en achetant auprès d'un particulier, vous pouvez économiser sur les frais de courtage immobilier et donc vous aurez une plus grande marge dans la négociation finale.
