Nos conseils pour acheter une maison sans surprises: comment passer du choix du bien à l’acte de vente

# 1 - Vérification de la propriété

En règle générale, acheter une maison signifie non seulement investir une partie importante de l'épargne accumulée au fil du temps, mais aussi engager une partie importante des revenus futurs pour payer les versements hypothécaires, qui peuvent durer jusqu'à 30 ans. Il est donc essentiel d'éviter des erreurs triviales dans le choix du bien, car nous pourrions en payer les conséquences pendant très longtemps. Avant de faire toute proposition d'achat , il est important de vérifier certains aspects technico-juridiques concernant le bien , notamment:

• la maison doit avoir été construite avec un permis de construire régulier et doit avoir obtenu le certificat d'habitabilité ;
• en présence d'abus, le propriétaire doit montrer la concession d'amnistie délivrée par la municipalitésuite à la demande d' amnistie immobilière ;
• la propriété doit être enregistrée comme immeuble résidentiel; Faites attention aux pièces du rez-de-chaussée ou du dernier étage , parfois elles peuvent être utilisées pour d'autres usages tels que l'entrepôt ou le grenier;
• la maison ne doit être grevée d'aucune hypothèque, sauf celle de l'hypothèque éventuelle qui s'éteindra au moment de l'acte;
• il est nécessaire de vérifier les dettes du propriétaire envers la copropriété, car ce dernier peut nous réclamer en tant que nouveaux propriétaires;
• le vendeur doit avoir la pleine propriété du bien, qui ne doit pas être soumis aux droits d'autrui ( domicile , usufruit,);
• la propriété ne doit pas provenir d'un héritage ou d'une donation, car d'autres sujets pourraient revendiquer des droits sur la propriété et intenter une action en justice, nous impliquant directement dans le litige;
• la valeur del' appartement doit être en ligne avec les valeurs moyennes de la surface , vérifiables avec notre outil d' évaluation immobilière ;
• si le vendeur est une société(constructeur, coopérative, société immobilière ou en tout cas un particulier exerçant une activité entrepreneuriale) il est nécessaire de s'assurer de sa santé financière , car tout créancier pourrait tenter de prouver que la vente a eu lieu à au détriment de l'annuler et de riposter sur la propriété . Ceci est possible grâce à une action spécifique prévue par le code civil, la révocation de la faillite . À cet égard, nous vous rappelons qu'en 2005, le soi-disant «paquet de garanties» est entré en vigueur pour protéger les acheteurs, ce qui oblige le fabricant à émettre une caution sur les avances payées par l'acquéreur et de signer une police décennale garantissant les risques graves du bien.

  Lors de l'utilisation des services d'une agence immobilière, les contrôles décrits peuvent être effectués par l'intermédiaire de l'agence elle - même , mais dans le cas d'un achat direct, il sera nécessaire de procéder personnellement , de préférence avec l'aide de l'office de notaire qui devra prendre le soin des actes d'achat et de vente et d'hypothèque. Outre les contrôles de base déjà décrits, il existe d'autres aspects, souvent négligés, auxquels il convient de prêter attention:

• l'état d'entretien du bâtimentou les défauts de sa structure peuvent nécessiter des interventions dans un proche avenir dont les coûts incomberaient à l'acheteur , augmentant le coût de l'opération. Cette possibilité doit être exclue en demandant des informations à l'administrateur de la copropriété, afin de pouvoir prendre en compte le coût des éventuelles interventions prévues dans la négociation avec le vendeur ;
• il est conseillé de se faire assister par un géomètre, un architecte ou un ingénieur lors de la visite de l'appartement, afin de détecter d'éventuelles violations du règlement de construction;
• le vendeur doit garantir que le bien est exempt de défauts qui pourraient compromettre l'usage auquel il est destiné . Nous vous rappelons que dans l'année suivant l'achat, il est possible de plaider les vices graves de la propriété étouffés de mauvaise foi par le vendeur au moment de la vente et que dans ce cas l'acheteur a le droit de demander la résiliation du contrat ou une réduction du prix. En cas d'achat d'un appartement neuf, la garantie constructeur sur les vices cachés non détectables au moment de l'achat aura une durée de deux ans (dix ans en cas de défauts des structures porteuses de l'immeuble).

# 2 - La proposition d'achat

La proposition d'achat est la phase la plus importante de la négociation , car sa signature par le vendeur oblige le soumissionnaire à procéder à l'achat au prix convenu . La proposition est présentée par écrit et accompagnée d'un chèque d'acompte à l'ordre du propriétaire, dont le montant est généralement compris entre 5 et 10% de la valeur du bien . Dans un délai fixé, le vendeur doit communiquer le rejet ou l'acceptation pleine et entière de la proposition, qui intervient par écrit ou par l'intermédiaire de l'agence immobilière. L'acceptation de l'offre est la condition pour procéder à la signature du compromis de vente.

# 3 - L'achat préalable (compromis)

L'achat préalable, communément appelé compromis, est l' accord par lequel les parties s'engagent à conclure la vente conformément à une série de clauses et conditions . Si le vendeur est une entreprise, il est essentiel de s'assurer que le signataire du compromis dispose des pouvoirs de signature nécessaires . Le préliminaire doit contenir les éléments suivants:

• les données personnelles de l'acheteur à ordre et du vendeur à ordre;
• le prix convenu, les conditions et les méthodes de paiement ;
• la date à laquelle les parties s'engagent à stipuler l'acte de vente(acte);
• l' existence ou non d'inscriptions préjudiciables sur la propriété;
• la provenance du bien, c'est-à-dire comment le bien est entré dans la propriété du vendeur;
• la composition de la propriété et ses accessoires .

Avec le compromis, l'acompte initialement remis devient un acompte de confirmation, une avance du prix qui sera versée au vendeur au moment de l'acte . Le dépôt est une garantie des obligations assumées et est soumis à la législation visée à l'art. 1385 du Code civil: en cas de défaut de l'acheteur, le vendeur peut résilier le contrat en conservant l'acompte ; si le vendeur est en défaut, l'acheteur peut résilier le contrat et exiger le double de l'acompte ou , s'il le souhaite, demander l'exécution forcée du compromis et obtenir une sentence reproduisant les effets du contrat de vente.

# 4 - L'acte de vente (acte)

L'acte de vente (également appelé acte) est le contrat par lequel le vendeur transfère la propriété de la propriété à l'acquéreur à ordre au paiement du prix convenu . L'acte de vente est stipulé devant un notaire en présence du vendeur et de l'acheteur à ordre; il est rédigé sous forme publique pour garantir l'identité des parties , la légalité de l' acte et la véracité de ce qui y est énoncé . Le notaire est chargé des vérifications formelles de l'existence d'inscriptions préjudiciables (hypothèques ou autres contraintes) sur le bien,continuité des relevés de notes , sur le respect du règlement de construction , sur l' existence de la certification énergétique du bien et sur la conformité de l'acte avec les actes antérieurs (par exemple la vente préalable). Le notaire doit également percevoir des taxes qui, dans le cas d'un premier achat de logement, font l'objet de certaines concessions. L'acte doit également indiquer le prix payé et les dépenses y afférentes engagées, en précisant le moyen de paiement utilisé.